In den Niederlanden herrscht ein eklatanter Mangel an Mietwohnungen zwischen 700 und 1000 €. Aber wenn es darum geht, wer diese Wohnungen bauen soll, schieben sich Regierungen, Wohnungsbaugesellschaften und Investoren gegenseitig den Schwarzen Peter zu.

Vor zweieinhalb Jahren zog Stijn Jansen (28) von Cuijk bei Nijmegen in ein Übergangshaus in Utrecht. Mit einer Miete von über 1.000 € pro Monat lag das Haus weit über seinem Budget, aber wegen seines neuen Jobs bei der Gewerkschaft FNV am Flughafen Schiphol brauchte er schnell etwas. Sobald er in Utrecht war, würde er sich weiter umsehen.

Doch ein bezahlbares Miet- oder Eigenheim ist bisher nicht in Sicht. Nach den Einkommensanforderungen der Vermieter zu urteilen, kann Jansen höchstens 760 € pro Monat zahlen. Mietwohnungen zu diesem Preis sind nicht zu finden, und für Eigenheime in der Stadt kann er nicht genug Geld aufnehmen. Ich suche weiter, aber das lässt einen verzweifeln", sagt er.

Jansen ist nicht der einzige, der Schwierigkeiten hat, ein Haus zu finden. In den Niederlanden gibt es einen großen Mangel an Mietwohnungen für Menschen, die zu viel für eine Sozialwohnung verdienen (Einkommensgrenze 38.035 €), aber zu wenig, um ein Haus zu kaufen. Dabei handelt es sich um Existenzgründer und Familien mit einem Einkommen von bis zu 50.000 €, in Großstädten sogar bis zu 60.000 €.

Vor allem in Städten wie Amsterdam und Utrecht besteht eine hohe Nachfrage nach dieser Art von Mietwohnungen, da Eigenheime dort relativ teuer sind. Die Schätzungen über den Mangel an Wohnungen zur mittleren Miete in den Niederlanden schwanken zwischen 60.000 und 200.000.

Innenministerin Kajsa Ollongren wird in Kürze eine Reihe von Maßnahmen zur Förderung des Baus von Wohnungen mit mittlerem Mietniveau und zur Verbesserung der Bezahlbarkeit bestehender Wohnungen vorlegen. In den Großstädten steigen die Mieten aufgrund des knappen Angebots rapide an. Der Minister erwägt daher die Einführung einer "Notfalltaste für mittlere Mieten", um überhöhte Mieten zu bekämpfen. Es ist noch unklar, wie ein solcher Notknopf genau funktionieren soll, aber es wird eine Mietobergrenze bei Vertragsbeginn erwogen.

Unternehmen

Wenn es um den Bau von mittelfristigen Mietwohnungen geht, sieht Ollongren eine Rolle für Wohnungsbaugesellschaften. Seit der Änderung des Wohnungsbaugesetzes im Jahr 2015 sollten sie sich auf das konzentrieren, was der damalige Minister Stef Blok als ihre Kernaufgabe definierte: die Bereitstellung von Wohnraum für die am stärksten gefährdeten Gruppen.

Das Unterhaus wird demnächst über einen Gesetzentwurf beraten, der es Wohnungsbaugesellschaften erleichtern soll, Wohnungen für mittlere Mieten zu bauen. Der so genannte Markttest, bei dem die Unternehmen nachweisen müssen, dass es in einem bestimmten Gebiet keinen Marktteilnehmer gibt, der Wohnungen für mittlere Mieten bauen kann, soll einfacher werden.

Doch die Wohnungsbaugesellschaften selbst scheinen von den neuen Möglichkeiten nicht begeistert zu sein. Wenn wir in Wohnungen mit mittlerem Einkommen investieren, geht das auf Kosten unserer eigenen Zielgruppe", sagt Hedy van den Berk, Direktorin der Rotterdamer Wohnungsgesellschaft Havensteder. Ihrer Meinung nach spart der Bau von Mietwohnungen mit mittlerem Einkommen kein Geld, sondern kostet sogar Geld. Für Wohnungen des mittleren Segments können Wohnungsbaugesellschaften keine Kredite zu niedrigen Zinssätzen aufnehmen, wie sie es für Sozialwohnungen können.

Nach Ansicht von Van den Berk ist es daher interessanter, im sozialen Sektor zu bauen und eventuell größere Wohnungen in den mittleren Mietsektor zu verlagern. Im sozialen Mietsektor gibt es immer mehr Ein-Personen-Haushalte".

Die Zurückhaltung der Wohnungsbaugesellschaften beim Bau von Wohnungen im mittleren Mietpreissegment könnte auch mit den steigenden Belastungen zu tun haben, denen sie in den letzten Jahren ausgesetzt waren. Die 2013 eingeführte Vermieterabgabe sollte sie nach Skandalen wie dem Vestia-Betrug zur Effizienz zwingen. Zusammen mit der steigenden Körperschaftssteuer und der Begrenzung des Zinsabzugs drohen ihnen im Jahr 2022 schätzungsweise 3 Mrd. EUR an zusätzlichen Belastungen.

Der Berufsverband Aedes möchte, dass die soziale Mietobergrenze (720,42 € im Jahr 2019) lokal angehoben werden kann. Dann könnten die Unternehmen auch Geld zu einem niedrigen Zinssatz für diese Wohnungen leihen. Der Vorsitzende Marnix Norder räumt ein, dass es auch im Sozialbereich bereits jetzt lange Wartelisten gibt und viele Wohnungsbaugesellschaften nicht genug Geld haben. Aber dann haben die Menschen eine Perspektive. Jetzt gibt es eine Gruppe, die wir sich selbst überlassen".

Freier Sektor

Neben den Wohnungsbaugesellschaften setzen die Politiker ihre Hoffnungen auf institutionelle Investoren. Diese haben den niederländischen Mietmarkt in den letzten Jahren mit wachsendem Interesse beobachtet. Mittlerweile entfallen rund 10% des Neubaus auf institutionelle Anleger. Die Investoren wollen noch mehr investieren, vor allem jetzt, wo die Zinsen niedrig sind und Wohnimmobilien eine attraktive Alternative zu Staatsanleihen darstellen. In der Praxis erweist sich dies jedoch als schwierig.

Es mangelt an Baugrundstücken, und die Gemeinden wissen noch nicht, wie sie mit diesen Marktteilnehmern umgehen sollen. Eines der Probleme für Investoren besteht darin, dass die Gemeinden keine Grundstücke für die Zwischenmiete bereitstellen. Mietobjekte verlieren dann gegenüber selbst genutzten Immobilien, für die die Gemeinden einen höheren Preis erhalten. Bei solchen Ausschreibungen geben wir oft nicht einmal ein Angebot ab", sagt Wim Wensing, Direktor für Investitionen bei Amvest, einem Unternehmen, das mit institutionellen Geldern vor allem im Bereich der mittleren Mieten entwickelt und investiert.

Wensing zufolge besteht der Haken an der Sache darin, dass der freie Mietsektor der einzige nicht subventionierte Teil des Wohnungsmarktes ist. Denn für selbst genutzte Häuser gibt es den Hypothekenzinsabzug. Das hat zur Folge, dass Eigenheime mehr wert sind als freie Mietwohnungen. Und für Sozialmietwohnungen gibt es die gesicherten Darlehen.

Marktteilnehmern zufolge übertreiben die Gemeinden, die eine spezifische Politik für mittlere Mieten verfolgen (und sich manchmal mit niedrigeren Bodenrenditen zufrieden geben), manchmal mit den Bedingungen. Investoren sind zum Beispiel der Meinung, dass Amsterdam derzeit sehr hohe Anforderungen an den Mietsektor stellt. So schreibt die Hauptstadt vor, dass 40% der neu gebauten Häuser Sozialmieten sein müssen, 40% mittlere Mieten und 20% freie Mieten. Mietobjekte im mittleren Preissegment müssen außerdem mindestens 25 Jahre lang in diesem Segment verbleiben, und die Mieterhöhungen sind begrenzt.

Aufgrund dieser Anhäufung von Anforderungen können wir es eigentlich nicht mehr zu einer attraktiven Investition oder zu einer hochwertigen Immobilie machen. Man läuft eigentlich nur noch Gefahr, dabei Geld zu verlieren", so Wensing. Die Pensionsfonds und Versicherer, für die Amvest investiert, müssen immer noch in der Lage sein, eine Rendite zu erzielen.

Gemeinden

Der zuständige Amsterdamer Stadtrat Laurens Ivens erklärte gegenüber dem FD, dass er die Maßnahmen für notwendig halte, da der Neubau der einzige Teil des Wohnungsmarktes sei, in dem die Gemeinde Einfluss auf den drastischen Anstieg der Mieten nehmen könne. Seiner Meinung nach erhält die Stadtverwaltung immer noch genügend qualitativ hochwertige Antworten auf öffentliche Ausschreibungen. Amsterdam habe genügend Bauplätze, argumentierte Ivens.

Auch der Notfallknopf-Plan von Minister Ollongren gefällt den Investoren nicht. Denn ein solcher Notknopf bedeutet politische Einmischung, ein Knopf, den auch das nächste Kabinett wieder drehen kann. Das lehnen wir entschieden ab. Das ist ein falsches Signal an die langfristigen Investoren", sagt Frank van Blokland, Direktor des Interessenverbandes der institutionellen Anleger (IVBN).

Aber was sollte getan werden? Bart Dopper von der Beratungsfirma Stec Groep zufolge stockt die Vermietung im freien Sektor vor allem wegen des mangelnden Vertrauens zwischen Kommunen und Investoren. Die Gemeinden sind es nicht gewohnt, sich mit Investoren an einen Tisch zu setzen. Viele Gemeinden haben Angst, dass Investoren vor allem schnelles Geld machen wollen", sagt Dopper.

Um aus dieser Sackgasse herauszukommen, haben einige institutionelle Investoren vor kurzem im Rahmen des so genannten Biedboek Middenhuur einen Vorschlag für Wohnungen mit mittlerem Mietniveau in der Provinz Utrecht unterbreitet. Eine erste Gruppe von Gemeinden reagierte positiv. Für Wohnungssuchende wie Jansen gibt es also Hoffnung.

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